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房产继承未经登记发生转让不具物权效力

编辑:网站管理员   时间:2016/4/8

  房产继承发生之后,合法继承人持继承权公证书可否直接申办房产交易登记,并合并申请继承转移登记手续,这是房产交易与权属登记日常工作的业务口径问题,也是对照现行法律法规是否符合规范的重要问题,必须引起房产交易和权属登记部门的重视,对照法律法规进行认真分析研究,以便依法办理。

  一、房产继承登记是法律规定的制度

  在房产交易与权属登记的日常工作中,办理房屋所有权转移登记种类繁多。主要有两类法律事实:一是民事法律行为。即因当事人的民事法律行为而产生的物权变动,例如房产买卖、交换、赠与等。这是房产所有权转移最普遍的情形。二是法律直接规定。即因法律直接规定引起的物权变动,例如房产继承、受遗赠等,这也是房产所有权转移常见的情形之一。房产继承是根据《中华人民共和国继承法》(下称《继承法》)的规定,把被继承人(业主死亡或宣告死亡并遗留财产者)所遗的房产转归继承人(按法律规定有权接受遗产的人)所有的行为。司法部和建设部于1991年8月31日联合发出《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(司公通字[1991]117号)其中第一、二条规定:“继承房产,应当持公证机关出具的‘继承权公证书’和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”;“遗嘱为处分房产而设立的遗嘱,应当办理公证。遗嘱人死亡后,遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗嘱公证书’,以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”房产继承或受遗赠开始的一般情况下,当事人应该遵照法律制度的规定,及时申请办理房产所有权转移登记。

  二、现行法律法规的规定应当办理登记

  对于继承或者受遗赠的房地产应当办理登记,国土资源部、建设部都有明确规定。2008年2月1日起施行的《土地登记办法》(国土资源部令第40号)其中第四十五条规定“因人民法院、仲裁机构生效的法律文书或者因继承、受遗赠取得土地使用权,当事人申报登记的,应当持生效的法律文书或者死亡证明、遗嘱等相关证明材料,申请土地使用权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的,应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后,再申请办理土地权利变更登记。”2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》(建设部令第168号)其中第三十五条规定“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权,权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时,应当将房屋登记到权利人名下后,再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。”由此可见,因为法定原因享有的物权,继承人或者受遗赠人要将房产转让他人,必须办理所有权继承或受遗赠房产登记后,才能办理转让登记。


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